- Le mois dernier la fondation Abbé Pierre a, une nouvelle fois, tiré la sonnette d’alarme sur le mal logement de millions de Français. Une fois de plus, son rapport est passé presque inaperçu, glissant sur les candidats à la présidentielle, les médias et la société comme la pluie sur un toit pentu. Il est vrai que cette campagne présidentielle a pris une mauvaise tournure. Pendant qu’on parle des « affaires », concernant toujours les mêmes candidats (voir mon blog du 24 février : « des coïncidences curieuses »), on ne parle pas du fond, ce qui devrait pourtant être l’objet du vrai débat démocratique : que veut-on pour notre pays, comment le faire et comment s’attaquer aux grands problèmes de la société, ceux qui concernent la vie de tous les jours des citoyens : emploi, éducation, santé, transports et, j’y viens, logement. Si les autres questions sont, plus ou moins, abordées, curieusement, c’est le silence sur le logement, alors qu’il constitue l’un des grands maux de la société française. Directement pour les mal-logés mais aussi, indirectement, pour la plupart de ceux qui le sont correctement.
Le logement est en fait l’un des plus graves problèmes de la société française. Le spectacle des milliers de sans-abris est une honte pour notre pays. Des millions de personnes sont mal logées et, lorsqu’on n’a pas la chance d’être propriétaire, la recherche d’un toit est souvent un parcours du combattant.
La pénurie de logement n’est pas seulement scandaleuse pour les SDF et les mal-logés. Elle est aussi l’une des causes du recul du pouvoir d’achat d’une partie de la population tandis que d’autres s’enrichissent (car c’est un jeu à somme nulle). De plus, la difficulté à se loger est un frein considérable à la mobilité. Beaucoup de travailleurs sont amenés à refuser un emploi lorsqu’il nécessite un déménagement. D’autres passent un temps considérable sur les routes ou dans les transports parce qu’ils travaillent loin de chez eux. Cela génère fatigue, stress, mais aussi gaspillages, pollution et dépenses induites par ces déplacements.
Il y a donc urgence à trouver des solutions pour des raisons tant sociales qu’économiques.
Que pourrait-on faire ? Je ne suis pas un spécialiste de cette question et ne prétends donc pas apporter des solutions techniquement et financièrement exemptes de toute critique. J’ai seulement des idées et des pistes qui me paraitraient utiles à explorer.
Un double constat d’abord : le financement du logement coûte cher à la collectivité. En dépit de cela, il n’y a pas assez de logements. La simple augmentation des budgets publics qui y sont consacrés n’est donc probablement pas la bonne solution. Cette augmentation serait d’ailleurs plus que problématique en période de restrictions budgétaires. Peut-être peut-on financer plus, mais il faut surtout financer mieux et, au-delà des dépenses, chercher aussi des recettes supplémentaires à affecter au logement et, peut-être, assises sur le logement.
Il me semble que des pistes de réflexion devraient être menées dans quatre directions : 1/ le financement du logement 2/ la fiscalité du logement 3/ le logement social 4/ une meilleure adéquation de l’offre et de la demande dans le secteur privé.
1/ Le financement public du logement est constitué par des aides directes, en général par des dégrèvements d’impôts, et par le financement des organismes d’HLM. On constate que la plus grande partie de ce qui relève du budget de l’Etat sert à financer l’accession à la propriété mais aussi l’achat de logements destinés à la location. Ce dernier financement est le plus injuste. Les divers outils qui le régissent (loi « Sellier » ou du même type, chaque ministre a la sienne !) permettent de subventionner les acquisitions par des propriétaires non occupants qui s’engagent à louer un certain temps le logement. Ces acquéreurs sont doublement bénéficiaires en tant que futurs loueurs et futurs réalisateurs de plus-values immobilières. Le bénéfice de la réduction d’impôt est proportionnel au montant de cet impôt. L’Etat subventionne donc d’autant plus le contribuable que celui-ci est riche. Il faut mettre fin d’urgence à ce scandale qui est non seulement immoral mais qui a un effet induit pervers : il pousse à la hausse le prix des logements neufs, écartant ainsi du marché du neuf nombre de personnes aux revenus moyens qui souhaitent se loger. La preuve que ce dispositif est pervers est que ce type d’investissements immobiliers se fait en quantité inverse des performances de la bourse : lorsque celle-ci dégringole, ceux qui ont de l’argent à placer se reportent sur l’immobilier, contribuant ainsi à la hausse des prix. En l’occurrence, le financement public des logements privés alimente la spéculation. A cette critique, on répond que, moral ou pas, ce type d’aide contribue à drainer l’épargne vers le logement. Mais à quel prix ? Cette subvention des propriétaires se fait au détriment des autres formes de financement du logement.
Je préconise donc l’arrêt de toute forme de subventions à l’achat de logements par des propriétaires non occupants et même une réflexion sur l’opportunité de continuer à aider à fonds perdus ceux qui les occupent. Je m’explique : l’Etat subventionne l’achat d’un bien qui normalement est appelé à prendre de la valeur (il y a eu des baisses ces dernières années mais elles sont conjoncturelles car sur le long terme il y a hausse du fait de la relative pénurie). Il aide à fonds perdus la catégorie des gens qui peuvent acheter (seule une catégorie marginale de moyens revenus accède à la propriété seulement grâce à l’aide. Pour les autres, c’est un effet d’aubaine) et ceux-ci réalisent ensuite un bénéfice par la plus-value. Il me paraitrait juste de ne plus aider ceux qui, de toute façon, achèteraient. Quant aux autres, une autre solution devrait être explorée : prendre une part de la propriété. Exemple : le logement vaut 100 000€ et l’aide est de 10 000€ ; l’Etat (ou la municipalité) est copropriétaire pour 10%. Si le logement est loué, il encaissera 10% du loyer et lorsqu’il sera vendu, cette proportion lui reviendra. Si on avait fait cela depuis vingt ans, non seulement les aides au logement n’auraient rien coûté, mais les recettes auraient été supérieures aux dépenses, permettant ainsi un meilleur financement du logement social.
2/ Le logement rapporte actuellement au fisc par les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation), par la taxation de la plus-value sur les résidences secondaires et par les droits de mutation (transactions et héritage). On admet généralement que les impôts locaux sont obsolètes et injustes car ils dépendent des localités (les collectivités riches taxent moins que les pauvres car, pour ces dernières, elles sont souvent la seule ressource et parce que l’impôt est assis sur une moindre valeur cadastrale), ils sont peu assis sur les revenus et leur calcul est fondé sur des valeurs très anciennes. Une réforme des finances locales devrait prendre ces éléments en considération. Il faudrait aussi supprimer les disparités entre les taux des droits à mutation (actuellement, par exemple, deux fois supérieures en Seine-Saint-Denis que dans les Hauts- de-Seine). Sans doute la nationalisation des impôts actuellement locaux avec reversement aux collectivités par péréquation (système courant à l’étranger, par exemple en Allemagne, pourtant pays fédéral avec fortes prérogatives des collectivités) serait déjà un meilleur système.
Mais, si on veut s’attaquer plus en profondeur aux inégalités, il faudrait taxer beaucoup plus lourdement l’héritage (pas seulement immobilier). Pourquoi ? Pas seulement parce que dans une société d’égalité des chances, il ne faut pas que les jeux soient faits dès la naissance. Mais aussi par souci de remédier au problème du logement. A Paris par exemple (l’exemple parisien est le plus frappant, mais le problème, certes à moindre échelle, existe partout) les annonces immobilières de biens à vendre dépassant 1 000 000€ sont monnaie courante (sans même parler des biens valant dix fois plus et davantage réservés à des détenteurs du capital par héritage, ce qui écarte de ce marché même les très haut revenus). A 10 000€ le m2, cela fait une surface de 100m2. C’est loin d’être un château ! Prenons le cas d’un acquéreur non héritier devant emprunter 800 000€ (sur 1M€, cela nécessite déjà une épargne de 200 000€, ce qui n’est pas donné à tout le monde). Sur vingt ans, cela fera, avec les intérêts, actuellement faibles (mais qui risquent de remonter) de l’ordre de 1 200 000€ à rembourser, soit de l’ordre de 5 000€ par mois auxquels s’ajouteront évidemment les charges de propriété. Comme on demande aux emprunteurs d’avoir des revenus au moins le triple du remboursement, il faut un revenu mensuel minimal de 15 000€ net pour acheter le logement. Ceux qui peuvent se payer de tels logements, en dehors des héritiers, ne sont pas légion. Paris est devenu un gigantesque Monopoly où seuls ceux qui disposent d’un capital généralement inatteignable en une génération peuvent acheter. Moralité (si on peut utiliser ce mot !) : la non taxation de l’héritage est le principal facteur non seulement d’inégalités, mais aussi d’inflation. Taxer davantage l’héritage constituerait mécaniquement une pression à la baisse du prix de l’immobilier en même temps qu’il accroitrait les recettes fiscales.
Actuellement, seules les résidences secondaires sont taxables sur les plus-values. Il me paraitrait légitime de taxer aussi les reventes de résidences principales non seulement pour augmenter les recettes publiques mais aussi pour lutter contre la hausse exagérée de l’immobilier (si le vendeur n’a pas intérêt à vendre beaucoup plus cher que ce qu’il a payé parce qu’il sait qu’une bonne partie du bénéfice ira au fisc, il sera moins tenté d’essayer de faire ce bénéfice). J’y vois aussi une autre raison. Lorsqu’un bien immobilier voit sa valeur augmenter grâce à des dépenses publiques (par exemple, lorsqu’une nouvelle ligne de métro ou une voie rapide est ouverte, mécaniquement tous les logements du secteur voient leur prix augmenter, parfois considérablement). Est-il normal que la collectivité (donc les impôts de tous les Français) dépense de l’argent pour apporter un service supplémentaire à certains usagers (ça, c’est normal) et pour leur permettre, par-dessus le marché lorsqu’ils sont propriétaires (quand ils sont locataires, ils risquent au contraire de voir leur loyer augmenté), de faire de juteux bénéfices à la revente ? Je crois que non. Taxer les plus-values des résidences principales aurait donc le double avantage d’augmenter les recettes publiques (probablement de plusieurs milliards d’euros par an qui pourraient être partiellement affectés à l’amélioration des transports en commun puisqu’il y a souvent corrélation entre les deux) et de faire pression, là aussi, contre les hausses de prix.
Si une augmentation forte de la taxation des plus-values était décidée, elle risquerait de décourager les transactions et donc la mobilité. Le propriétaire occupant qui vend pour acheter un autre bien risquerait d’être injustement pénalisé. Une solution astucieuse serait alors de coupler la taxation des plus-values immobilières avec celle de l’héritage. Le vendeur ne serait pas obligé de s’acquitter de la taxe tout de suite et la collectivité conserverait un avoir sur la partie de la valeur du bien correspondant à l’impôt. C’est l’héritier qui devrait payer la taxe, et cela seulement s’il vend le bien. S’il le conserve, comme résidence principale ou secondaire, la taxe serait différée jusqu’à la réalisation du bien, éventuellement après sa transmission. Ce raisonnement pourrait être utilisé aussi pour l’héritage. Exemple : j’hérite d’une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat et j’ai un revenu moyen. Impossible de payer le lourd droit sur l’héritage (mais aussi l’impôt sur la fortune) préconisé par mon système. L’Etat prend une créance sur moi, en fait une partie de ma propriété. Je ne payerai que le jour où ce bien sera vendu par moi ou mes héritiers et l’Etat non seulement récupérera sa créance, mais profitera aussi de la plus-value. Cela répond accessoirement aux objections concernant l’impôt sur la fortune des petits propriétaires de l’île de Ré : dans le système que je préconise, on ne paye ni la propriété ni l’usage mais le revenu de la transaction, si elle se fait. Accessoirement, je crois qu’on pourrait réfléchir au bien-fondé de l’impôt sur la fortune (à garder symboliquement pour des raisons d’affichage politique) sans doute plus injuste (car assis sur le patrimoine et non sur le revenu) qu’une taxation lourde sur l’héritage monétaire ou sur le fruit de la vente du patrimoine (cela vaut pour les logements comme pour les entreprises).
3/ Le logement social est un aspect important du problème global du logement. Des millions de gens sont logés en HLM. Ils bénéficient en principe de loyers plus faibles que les prix du marché. Dans certaines communes, jusqu’à 40% des habitants sont logés en HLM. C’est dire l’importance du secteur. C’est dire aussi les sommes considérables que l’Etat et plus encore les collectivités locales consacrent à son financement.
La construction et la gestion du parc social sont réparties en une multitude d’offices publics d’HLM. Leur gestion est souvent jugée opaque non seulement par les citoyens et les candidats au logement mais aussi par les élus appelés à voter les subventions. On a l’impression que, souvent, la finalité du logement social, offrir un toit à ceux qui ne pourraient payer des loyers dans le parc privé, est perdue de vue. D’abord en vertu de quotas d’appartements laissés aux bailleurs qui échappent difficilement à l’accusation de favoritisme. Mais aussi parce que les principes de gestion des offices publics ont des effets pervers. Ces offices ne sont certes pas des sociétés commerciales recherchant le profit, mais on leur demande d’équilibrer leurs comptes. D’un côté leurs dépenses d’investissement et de fonctionnement, de l’autre les recettes constituées par les subventions et les loyers. Ce dernier point pose problème. On ne loge pas, en principe, dans les HLM ceux qui disposent de hauts revenus (il y a malheureusement des exceptions, en particulier à Paris, dont la révélation au grand public a été source de scandale), mais on constate aussi que, de fait, il existe un plancher à ces revenus puisque les gestionnaires, et on les comprend, ont besoin de locataires solvables pour équilibrer leurs comptes. Le résultat est que les locataires du parc d’HLM ne sont pas nécessairement ceux qui devraient être logés en priorité (par exemple les SDF) et que nombre de ces locataires ont tendance à s’ « incruster » même lorsque leurs revenus augmentent et comme ce sont de bons payeurs, on ferme les yeux. Est-il normal d’offrir ainsi une rente à vie à certains locataires aux frais du contribuable ?
Autre problème du parc d’HLM : la création de ghettos en général ethniques avec tous les problèmes qui vont avec : pas de mixité sociale – et, souvent, ethnique -, délinquance, drogue, absence de perspectives pour les jeunes qui habitent ces grands ensembles. C’est le problème récurrent et bien connu des « banlieues ». [Je n’aborde pas ici le problème des étrangers sans activité professionnelle ne vivant que d’allocations dont on peut se demander par quelle légitimité on les grade sur le territoire national. C’est une autre question].
Ne pourrait-on envisager de décloisonner secteur social et secteur « normal » ? Au-delà du parc existant (dont il serait illusoire de penser qu’on puisse le faire disparaitre par enchantement), il faudrait essayer de s’orienter vers l’acquisition par la collectivité (Etat ou collectivités territoriales) d’appartements au sein de copropriétés classiques, voire la prise en location de logements appartenant à des propriétaires privés dans lesquels seraient logés des personnes éligibles au logement social. Ce serait la seule solution pour favoriser la mixité, à condition évidemment que cela s’accompagne, là comme ailleurs, d’une tolérance zéro pour la délinquance et les incivilités, sans quoi les citoyens « normaux » refuseront, à juste titre, cette mixité. Accessoirement, c’est une solution aux refus de certaines municipalités de construire des logements sociaux. Ce système pourrait être couplé avec la réforme du système de location privée qui fait l’objet du paragraphe suivant.
4/ Une meilleure adéquation entre l’offre et la demande de logement privé devrait être recherchée d’urgence. Trois types de problèmes affectent le secteur du logement privé.
Le premier est la liberté de fixation du loyer, en principe contractuellement, en fait à la discrétion du propriétaire lorsque l’offre est inférieure à la demande, lors de l’établissement d’un nouveau bail. Le blocage des loyers est illusoire. Il se crée en effet un prix du marché qui est incontournable (tout blocage durable entraine inévitablement une raréfaction de l’offre car il décourage un nombre croissant de propriétaires de mettre leur bien en location, mais aussi l’apparition d’effets pervers : « pas de porte », manque d’entretien, etc). Seule l’augmentation de l’offre peut stabiliser le marché, voire faire baisser les loyers. Acceptons donc le prix du marché, mais, parallèlement, ne tolérons pas les abus. Tout le prix du marché mais que le prix du marché ! Avant toute location, l’appartement devrait être inspecté par les pouvoirs publics afin de déterminer le juste loyer qui doit dépendre du prix du marché dans le quartier mais aussi du confort du logement. Seul ce type de contrôle et d’accord préalables pour autoriser le loyer est susceptible de mettre fin aux abus.
Un deuxième problème est constitué par la liberté du propriétaire (directement ou par l’intermédiaire d’un gestionnaire) du choix du locataire. Dans les situations de tension induites par la pénurie de logements qui affecte de nombreuses localités, les propriétaires, voulant s’entourer du maximum de garanties (et on ne peut les blâmer de le faire) demandent quantité de justificatifs tels bulletins de salaires, avis d’imposition, comptes en banque, etc) et, souvent, qu’un tiers se porte garant. Mettant en concurrence les candidats locataires, ils sélectionnent celui qui présente les meilleures garanties. Ce système est scandaleux car humiliant pour celui qui s’y soumet et injuste car il barre l’accès au logement à des millions de gens, soit pour salaires insuffisants soit parce qu’ils n’ont pas des emplois suffisamment stables. Il existe ainsi toute une catégorie de personnes non éligibles au logement social et qui éprouvent les pires difficultés pour accéder au parc privé. Cela est socialement scandaleux et économiquement négatif car c’est un obstacle à la mobilité.
Mais il faut aussi se mettre à la place des propriétaires qui ne sont pas tous, loin de là, des vautours affamés. La loi protège heureusement les locataires mais, parmi ceux-ci, certains en abusent. Les expulsions des mauvais payeurs ne sont pas possibles en hiver. Un nombre considérable de décisions de justice contre des locataires ne sont jamais suivies d’effets. D’où les précautions légitimes que prennent les propriétaires. D’où aussi l’ampleur du parc de logements vacants que leurs propriétaires ont renoncé à mettre sur le marché. La souscription d’assurances privées qui garantissent l’encaissement des loyers coûte cher et ne garantit pas tout. Ce n’est donc pas la bonne solution, d’autant qu’elle ne supprime pas les deux premiers problèmes mentionnés ci-dessus.
Je préconise en conséquence la création d’offices publics du logement dépendant de l’Etat (donc des préfectures) ou des collectivités territoriales (le meilleur niveau doit être déterminé, le premier est plus « objectif » dans ses décisions, mais plus lourd) par lesquels passeraient les propriétaires qui souhaitent louer un bien et les candidats locataires.
Concrètement, le système fonctionnerait ainsi : a/ le propriétaire veut louer un logement, il s’adresse à l’office du logement qui inspecte le logement et fixe un loyer b/ si le propriétaire accepte la proposition (s’il la refuse, il n’a pas droit de louer), le logement est mis sur le marché c/ les locataires intéressés s’adressent à l’office public qui s’assure qu’ils sont solvables (s’ils ne le sont pas, ils sont orientés vers le logement social) et cet office attribue les logements à la location en fonction des désirs des candidats-locataires (localisation, surface, etc) d / le bail est double, d’une part entre le propriétaire et l’office public, d’autre part entre le locataire et l’office public.
Dans ce système, le propriétaire et le locataire ne sont jamais mis en relation, ils ne se connaissent même pas. Ainsi le candidat locataire n’a aucun justificatif à fournir au propriétaire. Le problème numéro deux ci-dessus est supprimé. Aucune discrimination n’est désormais possible.
En sens inverse, le propriétaire est assuré de toucher le loyer quoi qu’il arrive car c’est l’office public qui le lui paye. En cas de dégradation, il est indemnisé par l’office qui récupère l’argent, s’il le peut, sur le locataire indélicat. De même si le locataire ne respecte pas ses engagements (bruit excessif, surpopulation notoire, activité commerciale non autorisée, etc), c’est l’office qui expulse et prend, le cas échéant, en charge les frais de procédure. On peut même envisager que le propriétaire puisse récupérer son logement à tout instant (on sait que la difficulté à le faire dans le système actuel décourage nombre de propriétaires de louer). Dans ce cas, le locataire serait relogé, dans un délai à définir, par l’office public ; le propriétaire prendrait à sa charge les frais de déménagement si le départ a lieu avant l’échéance du bail.
Le système serait financé par une contribution à part égale du propriétaire et du locataire, de l’ordre de 5 à 10% chacun. Par exemple, sur un loyer de 1000€, le locataire paierait 1100€ à l’office public qui reverserait 900€ au propriétaire. La différence paierait les frais de gestion de l’office, les défaillances non récupérées de loyers et les dégradations également non récupérées.
On peut estimer que ce système en permettant un meilleur accès des locataires au logement et des garanties solides pour le propriétaire, aurait pour conséquence de mettre davantage sur le marché de biens à louer, ce qui contribuerait à résoudre la crise actuelle du logement et, sans doute, par le jeu de l’offre et la demande, de desserrer la pression sur les prix.
Ce système devrait-il être obligatoire ou optionnel ? L’expérience, qui pourrait être lancée par des tests sur certaines communes, le dira. On peut supposer que le système sera suffisamment attractif pour les propriétaires pour qu’ils y entrent, surtout s’il n’est pas trop coûteux. Le pourcentage du loyer à payer à l’office public par le propriétaire et le locataire dépendra du pourcentage de défaillances dans les paiements de loyers. Il est clair qu’en période de difficultés économiques, celui-ci sera plus élevé. Si les défaillances dues à la situation économique ou à des aléas de la vie (décès, maladie, etc) sont trop nombreuses, l’Etat pourrait prendre à sa charge une partie du déficit des offices de logement. On pourrait considérer cela comme une mesure sociale d’accompagnement du chômage. Elle serait financée par la fin des aides directes aux propriétaires et la hausse de la fiscalité sur le logement, notamment sur les plus-values.
XXX
Voici donc les quelques pistes que je soumets à la réflexion. Certaines nécessitent des choix politiques. Comme tout choix, il faut en mesurer les avantages et les inconvénients. Aux responsables politiques de faire les arbitrages. Pour d’autres, notamment la proposition de créer des offices publics du logement, il s’agit de solutions à caractère essentiellement technique. Elles me paraissent plus consensuelles et pourraient être mises en œuvre indépendamment des propositions à caractère plus politique.
En tout état de cause, il est probable que la prise à bras le corps de la question du logement nécessitera une bonne dose de volonté et de courage politique. Quand on touche à ce secteur, on risque de déranger des intérêts privés puissants. On risque aussi de se heurter à des réactions malsaines du grand public : avec 60% de propriétaires, il est clair qu’en favorisant une meilleure offre de logements, on risque de peser à une moindre hausse du prix moyen des logements, entrainant la frustration des propriétaires escomptant une plus-value. D’où la nécessité de proposer un plan d’ensemble cohérent en s’écartant des solutions à la petite semaine souvent adoptées par les gouvernants le plus souvent tentés par de simples effets d’annonce (par exemple les blocages inefficaces des loyers ou telle ou telle aide présentée comme la panacée) ou des considérations purement comptables (on taxe un peu plus pour avoir des recettes supplémentaires sans en mesurer les conséquences).
Ce sont probablement ces difficultés et ces risques (voyez par exemple l’échec de Cécile Dufflot qui a pris quelques mesures inconsidérées à base dogmatique) qui expliquent la prudence de nos hommes politiques en la matière. Ce n’est pas une raison pour ne rien faire. On ne devrait pas élire des dirigeants qui se contentent de gérer la routine.
Yves Barelli, 1er mars 2017
